2020年2月27日星期四
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房企分化進行時
    隨著10月份銷售數據的陸續出爐和三季報的落幕,開發商的業績逐一呈現,增長仍然是行業的主基調。在多變的環境下,房企以確定的銷售和業績應對。
 
    2019年的業績主要源于2017年甚至是2016年的簽約銷售,彼時正是房地產行業量價齊升之時。因此,房企目前良好的業績是前期銷售開始在報表上陸續體現的結果。
 
    當前的簽約銷售則關乎房企未來的業績表現。根據克而瑞數據以及部分已披露簽約銷售數據的公告,雖然龍頭房企的增速稍有放緩,但第二梯隊的龍頭企業增速有加快的趨勢。在中小房企生存艱難甚至部分破產之際,規模房企正在收割更大的市場。
 
    增長仍是主基調
 
    2016年和2017年是房企簽約銷售快速增長的兩年,尤其是在拿地高潮的2016年地王頻出,2019年房企開始結算的恰好就主要是2017年和2016年銷售的樓盤。因此可以說,目前房企業績的穩定并不意外。
 
    根據海通證券統計,2019年前3個季度,A股房地產企業營業總收入為14712.8億元,同比增長23.22%,增速比2019年上半年有所提升;銷售毛利率方面,2019年前三個季度,行業銷售毛利率為13.3%,比2019年上半年有所回落。
 
    A股地產上市公司2019年前三個季度營業收入占2018年全年的比例為70.36%,完成情況好于2018年同期水平。2019年前三個季度,A股地產上市公司實現歸母凈利潤占2018年全年的比例為67.8%,完成進度情況與2018年同期基本持平。
 
    在收入和利潤增長的同時,開發商的庫存也在增加。根據海通證券統計,截至2019年三季度末,A股地產企業累計存貨為6.33萬億元,同比增加18.2%,相對2019年上半年末,庫存絕對值繼續創出新高,但增速有所回落。
 
    海通證券認為,房地產企業庫存增速回落與2019年下半年以來企業減緩拿地有一定關系。
 
    但是,由于房地產預售制度的存在,開發商的存貨中存在一定比例的已經預售項目。一般情況下,房企的土地儲備包括已售未結項目、在建項目和擬開發項目。在存貨構成中,開發商的主要存貨就是開發成本和開發產品。
 
    預售的存在導致了存貨周轉的部分失真。因此,國信證券引入另一個指標來考察房企的存貨情況。
 
    國信證券認為,由于預售制度,導致“存貨周轉天數”這個指標反映的并不是當期預售層面的庫存去化能力。另一個指標,即回款存貨比=銷售商品、提供勞務獲得的現金/期末存貨,可以更真實地反映房企去庫存的能力,該比率越大,說明當期預售回款層面的去化速度越快,2019年三季度行業的回款存貨比為21%,而2019年二季度僅10%左右,表明從預售回款層面,房地產板塊三季度去化速度明顯加快。
 
    在行業整體業績向好的同時,房企內部也有所分化。頭部房企愈發彰顯優勢,中小房企更加困難,業績分化持續上演中。
 
    馬太效應進行時
 
    2016-2018年的簽約銷售增長疊加房價上漲決定了2018-2020年房企結算的走好,不過這種向好更多地體現在頭部企業,中小房企的生存空間被擠壓。
 
    以克而瑞數據為例,2016年時,簽約過千億元的房企剛剛過10家僅有12家,2018年千億元房企已經達到30家左右。2016年時行業規模前10的房企銷售占比為18.35%,較3年前2014年的16.92%上漲不到2個百分點。
 
    到了2018年,行業前10的房企集中度達到了26.9%,較3年前提高超過8個百分點。從更廣的范圍來看,留給中小房企的生存空間已經不多了。
 
    2016年時,行業銷售前30的房企市占率為28.81%,前50強的市占率為34.59%,前100強的市場占比為43.92%,與3年前相比,市占率雖然都有不同程度的增長,但變化并不明顯,規模房企的市場規模并沒有體現出絕對的優勢。
 
    到了2018年情況就不一樣了,行業前10的房企集中度達26.9%,而50強和100強房企的集中度提升幅度較大,分別達到了55.1%和66.7%的市場份額。
 
    即3年后的2018年,前10強房企的市占率已經近乎2016年時行業30強的水平了;2016年時百強房企的市場規模尚且不到45%,2018年已經直奔7成市場份額而去。
 
    過去3年,規模房企全面提升,規模房企競爭優勢進一步深化。克而瑞認為,從長期來看,未來百強房企的整體業績份額將繼續增長,各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升,而隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的體現,百強房企仍將保持分化的格局;預計到2020年,前10和前30房企的集中度將分別達到47%和70%。
 
    不論眾多中小房企是否愿意,留給他們的市場空間和生存空間都在急劇縮小,結構分化正在不可逆地上演著。
 
    過去簽約反映在如今的報表上更加直接。2019年前三季度房企業績穩增、結構分化,其中一二線房企高增、三線房企下降。這是華創證券給出的結論。
 
    具體來看,2019年前三季度,一線房企營業收入同比增長22.1%,二線房企營業收入同比增長32.4%,三線房企營業收入同比增長8.9%,即二線>一線>三線。
 
    受益于集中度提升,一二線房企營收漲幅明顯高于三線房企。華創證券表示,這主要由于一二線房企加速擴張以及集中度提升所致,而尾部房企在逐步淘汰,符合市場整體走勢和預期。
 
    凈利潤的分化更加明顯。2019年前三季度,房地產板塊的凈利潤增速在10%左右,但其中一線房企凈利潤同比增長14.5%,二線房企同比增長45.7%,三線房企同比下降27.8%。
 
    在一二線房企凈利潤都有不同程度增長的情況下,三線房企凈利潤大幅下滑。對此,華創證券表示,房企一般結算周期滯后于銷售周期1.5-2年,由于2015年下半年到2016年,房價進入上行周期,帶動項目毛利率持續增長,業績進入集中釋放期,而三線房企凈利潤仍為負增長則對應集中度提升、尾部企業被淘汰的現象。
 
    此外,無論是毛利率、凈利率或者費用率,一二線房企也都優于三線房企。三線房企僅在資產負債率方面表現優于一二線房企,但在扣除預收賬款等影響后,三線房企負債率再度遜色。
 
    在經歷了狂飆突進的3年后,進入2019年,無論是銷售面積還是銷售金額,房地產的增速都明顯放緩了。這就是說,在一個規模變化不再大起大落的行業中,擠壓式的增長不可避免。
 
    爭奪份額
 
    2014-2018年,全國商品住宅銷售面積分別約為10.52億平方米、11.24億平方米、 13.8億平方米、14.47億平方米和14.79億平方米,同比增幅分別約為-9.1%、6.9%、22.4%、4.9%和2.2%。
 
    同期,全國商品住宅銷售額分別約為6.24萬億元、7.28萬億元、9.9萬億元、10.78萬億元12.64萬億元,同比增幅分別約為-7.8%、16.6%、36.2%、8.89%和14.7%。
 
    根據統計局的統計,2019年1-9月,全國住宅銷售面積增長1.1%,增速進一步放緩,只有住宅銷售額繼續保持增長,增速為10.3%。
 
    不難發現,自本輪去庫存以來,房地產板塊從2015年開始經歷了量價齊升的高景氣周期,銷售面積和銷售額都有了優異的增長,尤其是銷售額的增速好于銷售面積的增長,即單位售價更高了。
 
    但隨著去庫存告一段落、棚改貨幣化退潮和居民負擔加重等一系列原因的影響,三四線樓市率先降溫。住宅銷售面積增幅已經大幅回落,僅僅保持了弱增長,銷售額雖然守住了兩位數的增速,但也較前期明顯回落,表明房地產行業正在告別高增長,回歸平穩期。
 
    因此,在房地產銷售面積增速近乎停滯,銷售額也回歸常態的前提下,行業的規模紅利正在漸漸褪去。
 
    在規模相對穩定的空間里,頭部企業并沒有停止擴張的步伐,而且集中度會進一步提升。
 
    對于未來行業銷售,中金認為,2020年銷售整體仍將保持平穩,預計全國銷售面積同比下跌4%、銷售金額同比增長1%。其中,一、二線城市銷售面積走平,三、四線市場雖趨勢向下,但不會大幅失速,而頭部房企的銷售市占率仍有可觀提升空間。中金公司預計,行業10強、50強和100強房企銷售市占率將分別由2019年的29%、61%和72%提高到2020年的32%、68%和79%,其中行業3強房企市占率接近14%。
 
    從長期看,房企前10的公司市占率最終可達40-50%,克而瑞數據顯示,2018年時的行業前10在2019年的拿地集中度(以貨值計算)已接近50%,10強房企未來5年銷售額平均實現10%以上的年化增長將是大概率事件。 
 
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信息來源:證券市場周刊 2019-11-19

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